易宪容：银行落实房贷新政有隐情

国庆节后第一天上班，一些大行纷纷就央行房贷新政放出口风或者表态。农行今起执行首套房新政 房贷利率暂未变化；建行开始执行首套房新政，首贷利率基准未变；工行已经出台相关细则；招行从今日起实施首套房新政，按照央行房贷新政的要求在定价方面进一步支持居民购房贷款需求。

　　本次房贷新政的核心点，明确拥有一套住房结清贷款后，再买房按照首套房贷款执行，首付30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍。关键在第二点：“对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”等于此前的第二套上以上住房首付款60%，利率在基准利率上上浮1.1倍的限贷政策彻底取消了。

　　这次出乎市场预期大肆放水货币房贷令市场错愕。然而，市场都把过多注意力放在了首套房贷政策上，其实这次放水房贷政策的焦点并不在此。而在于房贷政策导向支持投资投机购房。“认贷不认房”，可以结清贷款后再买房，循环往复进行投资投机，而无论手中有十套八套甚至更多住房。

　　首套房首付款比例30%，利率打七折是老政策和一贯政策。在贷款利率完全市朝时，唯独预留了房贷利率可以下浮到基准利率0.7倍的口子。首套房贷政策变化在于还清首套房贷款后再买房可以视同首套房对待。

　　这次放水的焦点在于第二套以上住房只要还清贷款可以再贷款买房投资或投机。首付款比例和利率由商业银行自行确定这是最大的变化。

　　而首套房利率打七折，根本就是给刚需画饼充饥，是在逗刚需和银行玩。从效益性看，五年期以上贷款基准利率6.8%，打七折后为4.76%，而银行存款的低成本资金已经吸收不来，基本依靠发售理财产品筹资，成本在5%以上。利差仅为-0.24个百分点，加上人工等成本是赔本买卖。银行哪有积极性？首套房刚需很难获得这个优惠利率。这是8日各大行表态中，房贷利率却未变化的原因所在。

　　从流动性来看，房贷一般期限在五年、十年至三十年，加之我国资产证券化程度很低，房贷是流动性最差的。在流动性风险日益加大下，流动性管理难度越来越大情况下，银行不会不顾流动性风险而放贷。

　　房贷新政是给刚需画饼而已，是在支持住房投资投机需求。

　　如此放水信贷、全面取缔限贷政策是把双刃剑：一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏，促使房价重拾暴涨局面；另一方面也可能给市场放出的是更加恐慌的信号，连货币信贷都放水了，连限贷政策都取缔了，足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况，房价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎，购买力更加观望而不敢轻易入市，商业银行更加对房地产惜贷，促使房地产市场低迷局面恶化，引发大面积弃房断供等金融风险。正如此前放松限购政策时一样给市场预期释放出楼市低迷程度比表面表象严重的多的讯息。这必将促使低迷的楼市更加低迷，下跌的房价继续走低。绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。

　　货币信贷如此向房地产放水下去，受伤最大的是实体经济，解决中小微企业融资难融资贵将彻底无望，调结构、经济转型将成为一句空话。

　　商业银行压力大了，责任全推到银行身上。此前地方政府要求银行放贷，银行还可以拿限贷政策作为挡箭牌，现在限贷基本取消了，地方政府再压银行，银行没有托词和退路了。

　　限贷政策全面放开将直接影响到北上广深三亚五个没有取消限购的城市，将加速五个城市取消限购。因为取消限购才能全面取消二套以上住房的限贷政策。这个诱惑太大了。

　　商业银行出于自身效益考虑，出于目前楼市巨大风险考虑，出于流动性管理难度加大考虑，对事实上取缔差异化房贷政策口头上积极性相应，积极落实，但实际上对放贷支持房地产或将更加恐惧和谨慎。

　　从十一假期市场反应看，笔者走访了几个楼盘售楼中心，买房人竟然罕见之少。一个大型开发商的售楼中心竟然一个买房人都没有。连售楼小姐也脱岗了。在一个楼盘遇见一个看房客，问其是否出手，他说就随便看看，你没见央行都放水了，说明房地产危也，谁买房谁傻接最后一棒。当然，可能存在以偏概全的情况。不过，从报道中看，既是一些楼盘看房客明显增加，但观望情绪浓重，出手购买者少之又少。加上绿城、恒大等楼盘涨价，买房客更加却步了。

　　总之，放水货币房贷救助房地产起码从目前看没有明显效果，市场似乎不买账，银行貌似有隐情。