贾康：房地产仍是支柱产业 土地财政有望脱胎换骨

中国证券报：地方税主体体系的构建无疑将规范现有的“土地财政”现象。实际上，不可否认土地财政在世界各国的普遍存在及其对中国城镇化的贡献，但其危险性在地方债务高企、影子银行体系扩张下日益凸显。如果财税改革到位，目前的土地财政会出现哪些新变化？

　　贾康：“土地财政”的新变化就是它旁边有了地方税体系建设和地方债务阳光化的新制度建设。特别是在房地产市场本身保障房与商品房的双轨统筹，这是一个很好的制度框架。这样一些新的制度建设因素将使“土地财政”从原来被人们批评的贬义词慢慢有可能调为一个中性概念。

　　借鉴市场经济的国际经验，地方政府辖区之内照样要“靠山吃山，靠水吃水”，从土地、不动产来的收入可以是地方政府总收入的大头，但决不像我们过去那样单纯源于土地批租收入。土地使用权转让、批租还会构成收入的一个因子，但在它旁边还有房地产税以及与不动产开发相关的各种服务业，可以形成可持续性的收入因素。特别是在工商业发达区域里的房地产税，以后会慢慢成为主力支柱，在地方收入里的占比会逐渐提高。按照财政的行话来说，这属于“发面”，随着经济发展水平的提高，它的占比会越来越大，而且这个比重的提升是健康的。地方政府意识到这一点后会激励自己更多地做市场经济要求他做的：优化本地公共服务，提升投资环境吸引力。这样的土地财政就不是应该被批评的概念了。

　　中国证券报：房地产税在我国应注意什么要领，将对中国房地产市场产生哪些影响？你之前说，未来二三十年将是城镇化发展期，房地产业仍将有较大发展空间。

　　贾康：我国房地产税在住房保有环节不能简单照搬美国普遍征收的模式，应更多借鉴日本的经验，就是给出第一单位的扣除量，成为调节高端的工具而不是普遍征收。房地产税立法肯定会经历一个激烈的争论过程，从法理基础到配套制度再到各种具体技术设计都会充满争议。

　　综合考虑，房地产税会使得不动产的价格曲线在城镇化加速期不改变上扬曲线基本模样的同时，减少市场泡沫，平缓价格起伏，有利于提高房地产业发展中的健康程度。在未来城镇化进程中相当长的一段，房地产业仍将扮演支柱产业的角色。目前，我国真实城镇化率在40%以下，如果每年增长1%，还要走三十年才能到70%。按照国际经验，这个加速期和高速期至少要覆盖今后二三十年。在这个过程中，粗算还有四亿人要从农村转入城市长期居住，同时伴随收入提升。那么，同房地产相关的所有投入产出要顺应这个发展过程，这是巨大的需求释放与供给呼应。