马光远：房企迎来撤离最佳时间窗口

中国住房已经告别短缺,中国的房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮经济数据的日子已经屈指可数。很多开发商都会死去,很多房子可能永远卖不出去,这是市场的基本规律,逃无可逃。

不管未来政策如何扶持,已经进入常态调整高危阶段的房地产行业不再辉煌。

9月30日,央行发布的房贷新政,被视为本轮房地产“救市”的最强音。

房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖,同时,还出台了超乎市场预期的首套房贷认定标准。归纳起来,除了北上广深,全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松,不仅意味着之前禁止三套房贷款的政策寿终正寝,也意味着,一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。

这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策,甚至比2008年的房贷政策都要宽松。因为2008年救市时,还处处打着“改善性需求”的旗号。这也意味着,在经历五年的金融危机周期之后,中国经济对房地产的依赖更为严重。

救市不是因为“崩盘”

对于出台如此大尺度救市政策的初衷,有人解读为如果不救市,中国的房地产市场会崩盘,势必把深度依赖房地产的中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑,但并不符合中国房地产市场的实际。

的确,今年1-8月份关于房地产的各种数据都特别难看,但这只是货币的一个面。货币的另一面是,尽管整个行业在调整,但并没有差到要崩盘的程度。且不说很多城市的房价下降只是微乎其微,就从房地产行业的利润率来看,仍然远远好于制造业。上半年,200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上,净利润率在14%以上,比制造业的日子不知道要好多少。对于一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。

所以,此次大尺度救市,绝非房地产市场要崩盘,而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态,中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产,而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。

大势已去中的企业策略

但是,从目前房地产市场的情况看,房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。

房贷新政出台后,我认为有三个和过去完全不同的变化:其一,过去买房炒房者,将变成卖房者,这是房地产市场最大的变化。看不到这个变化的,会没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年;其三,社会资金正在撤离房地产市场。

这三大变化是房地产当前的基本面,这个基本面和2008年完全不同,也意味着政策实施的效果也不能和2008年相提并论。特别是,由于美国退出量化宽松导致的流动性紧张的影响,中国房地产市场的流动性总体会很紧张,不可能像过去一样,这是常识。基于这个基本面,笔者认为,未来房地产市场会出现“3个20%”的分化:只有20%的开发商会活下来;只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市,房子几乎不存在任何投资价值,而会回归居住属性。

中国住房已经告别短缺,中国的房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮经济数据的日子已经屈指可数。在中国,很多开发商都会死去,很多房子可能永远卖不出去,这是市场的基本规律,逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市,需求仍然是存在的,所以,一旦救市政策丧心病狂,你就必须同样丧心病狂地下决心赶快买房。但很显然,房地产行业已经进入到常态调整的高危阶段,不管未来政策如何扶持,房地产行业都不再辉煌,那些准备退出房地产,回归自己以前制造业老本行的,现在无疑是一个最佳的时间窗口。千万不能受救市政策的影响而再次留下来。如果你听到了死神的脚步而不赶快撤离,等死神到来的时候,想走就太晚了。