杨红旭：明年二季度或现房价止跌反弹拐点

经济之声《央广财经评论》报道，“双十一”大抢购，抢衣服抢鞋早已不在话下，抢房子听上去似乎更显得“高大上”。而疯狂的“双11”虽然已经落下帷幕，但房地产行业试水电商的脚步却才开始。在推出“11元可筹1.1折房”首轮众筹项目后，京东金融和远洋地产最近又轰轰烈烈地推出了新的房产众筹项目“11元筹首付，最高帮你省47.7万元”活动，覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市。

　　如果众筹成功，京东和远洋地产将替消费者补足9栋房众筹款项之外的首付款，再加上同期开始的“5000元筹12大城市的折扣房资格”活动，远洋地产声称总计将“让利超过一亿元”。

　　对房企而言，以众筹为代表的互联网营销已经不是新概念。在今年9月份，龙头房企万科，在苏州就拿出一套房源在搜房网上做众筹。广州万科相关人士透露，万科在“双11”期间，也已经和平安集团探讨众筹的问题，不过还没有完全落实。而在本月初，中海地产与远洋地产这两大龙头房企已经分别以“买房宝”与“众筹”的模式试水电商，并取得不菲的效果。

　　或许未来房地产试水电商会成为新的营销潮流，但眼下电商在售房中更多地是扮演广告介质的作用，要发挥真正意义上的购房功能，还需经历漫长的道路。房企借助互联网搞营销，但更应该沉下心来，想想买房人到底需要什么，互联网营销并非房企的“救命稻草”，房屋热销、资金回笼、实现良性循环才是硬道理。

　　包括远洋、龙湖、万科等知名开发商在内的房地产企业纷纷联手互联网平台推出“房产众筹”项目，尽管房地产众筹还处于起步阶段，却风头正劲。资深房地产专家韩世同研究了房企众筹项目的玩儿法后，他认为这种所谓的“众筹”，其实还是广告促销。不过，就造势的效果而言，房地产企业确实达到了目的。

　　韩世同：这种众筹还是可以被理解为是一种促销的手段和活动，它会引起购房者的广泛关注。如果要是能够按他们预期的达到有这么多人数积极参与的话，对于促进销售是有一定帮助的，但是可能不一定有他们预期的那么理想。因为可能有人抽中了折扣，或者是抽中了首付，他不一定能挑选到合适户型或并不是一个有效买家，这一部分人可能不一定能够达成购房。但是整个来讲对于造势和宣传，会达到商家一定的目标。

　　我们来具体看看京东和远洋地产的这场跨界合作。活动内容被分为两档，一档是11元筹9大城市房首付款，另一档是5000元筹12大城市的折扣房资格。

　　按照规则，在“11元筹首付”中，京东用户支持11元，将获得筹一套房三成首付款的抽取资格，当募集金额达到项目成功金额后，将从所有支持用户中抽出一名用户，获得大家为他筹集的首付款。同时，其他支持用户也将获得京东商城全品类满200元减20元的回报。远洋地产在北京、上海等地拿出9套房源参与这场活动。看上去活动力度相当不小，远洋和京东方面一个说做这个项目让利超过一亿元，一个索性说会亏损。两大企业跨界合作，到底会不会赔本赚吆喝？韩世同分析，显然不会。

　　韩世同：如果拿出的是一个营销推广，类似于广告宣传这一费用来进行活动，就不存在赔不赔本的问题，反正都要打广告，反正它都要做宣传。它拿一部分资金设计成这样众筹的活动，实际上可能要比传统的普通的广告宣传或者是推动达到的目的和效果会更佳一些。在是变着法利用一些新的概念，比如众筹和O2O等等这些手法。

　　“全国人民人人给我一块钱，我就成亿万富翁了”。这个很多人儿时的梦想会在买房上成真吗？如果房企玩儿的不是真的“众筹”，打不了翻身仗，又意欲何为？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　经济之声：您觉得房地产企业玩众筹，到底想要干什么？达到什么目的？

　　杨红旭：主要还是进行促销，营销，新的推广平台和渠道。因为房地产开发商做的事主要有四件事，第一是购地，第二是盖房，第三是卖房，第四就是部分开发企业还做物业管理和社区增值服务，那么说是网上、电商包括众筹主要的目的就是为了促进销售，它是一种广告手段，一种销售的新手段，仅此而已。

　　经济之声：您觉得目前来看的话，从互联这个渠道，能给房地产企业的销售带来多大的增长？

　　杨红旭：这是一个新的推广平台和营销的通路，因为营销都是注意力经济，就是人们的注意力在哪里？他就要去那个地方去进行推广。近几年随着互联网的迅猛发展很多人的注意力都集中在网上了，人们平时很少看电视了，甚至很少看报纸了。注意力都在网上，网上就成为房地产推广一个重要的平台。所以，这其实是一个媒体发展的潮流，房地产只不过跟其他的行业一样。随着这样潮流把自己的推广营销工作一个平台和渠道然后进一步聚焦到这上面去了，我认为肯定是对行业的销售是有帮助的。所以，这几年，开发商在平面媒体上的广告量消失的很快，然后大部分的一些精力和广告费就投向了互联网，这是一个行业趋势、社会潮流。

　　经济之声：我们如果从汽车来看的话，汽车过去也是需要平面的，那么在互联网的应用更多也是广告，但是目前我们看到近期的变化，很多互联网的企业已经在销售上取得了长足的进步，未来房地产企业有没有可能也会重复汽车这样一条道路？

　　杨红旭：我感觉商品分两类，一类是普通商品，一类是大件商品。一般的像衣服这类的话电商物流非常发达，很多人基本上都是从网上去购买、衣服、鞋子普通消费品了，因为基本上是可以复制的，产品是可以复制的，而且的话，是小宗产品。

　　但大宗产品的话，是人们去网上购物的时候，稍微谨慎一点。汽车属于大件产品，而房地产比汽车还要大件，还要大宗品，然后房地产还是不动产。所以，汽车网上销售的业绩和趋势可能是介于普通消费品。就像鞋子、衣服这类产品，跟不动产要想取得一般的卖衣服这样的电商的成绩的话是不可能的，甚至也不能取得卖汽车这样一个大宗可动产品销售。

　　所以，这是既跟潮流有关系，又跟不同行业不同商品的属性有关系。房子这样大宗的不动产在网上销售业绩肯定不如汽车，更不如普通消费品。

　　经济之声：所以汽车得感谢房地产，没有房价比着汽车不会显着那么便宜。那说一下房价的趋势，您从目前检测的库存来看，您预测房价会是一个什么样的趋势？

　　杨红旭：我们看到库存还是增长的，尤其跟踪全国35个城市的住房房库存还在增长的，但是库存增长势头在进一步放缓。另外指标就是去化周期，我们观测的话，大概已经在7月份见顶了。目前这几个月，去化周期是有所回落的。所以，目前库存是非常大，压力比较大，但是可能已经慢慢在度过最困难的时期。就是说去化周期比库存更灵敏，说明的话，整个市场开始有点复苏了，尤其大城市。

　　经济之声：去化周期加快的速度怎么感觉？

　　杨红旭：去化周期的话，最高的时候我们是18个月，35个城市。7月份的时候18个月，然后目前在持续的回落，已经占到了16个月左右了。这个指标要一直回落到大概这个是12个月、13个月左右的时候，房价就会由跌转涨。所以，我估计明年二季度可能会出现房价止跌反弹上行拐点。

　　经济之声：说一下关键因素，7月见顶出现去化周期这样一个加速，它的核心原因是什么？

　　杨红旭：核心原因主要是政策，我们地区救市很卖力，中央政府包括央行、银监会“930”、“央十条”，也是在扶持这个合理的住房信贷消费，所以这样的话政策暖风频吹，就成为使市场付出的核心的动力。