巴曙松：降息不会改变楼市调整趋势

正当坊间对于央行降息可能对房地产市场带来新的上升空间充满期待之际，日前，在广州万达文化旅游城主办的花都主城区CBD发展峰会上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松明确表示，2013年中国住宅销售额达到8万亿，很可能已触及天花板，此次央行降息虽然降低了购房者的月供负担和开发商的融资成本，但房地产销售拐点已经到来，住宅市场调整的趋势无法改变。

新房

市场销售拐点已到

巴曙松表示，今年全国房地产销售面积继2008年后再现负增长，成交面积同比下降9.2%，均价同比下降1.2%，预计今年全年商品房销售额在7.3亿元左右。

房产市场表现出库存压力大，新开工负增长的疲软态势。国家统计局的行业开发资金来源数据显示，2014年同比数据明显回落，“这说明行业在销售低迷的背景下，行业资金快速恶化。从上市公司一季报来看，当前的偿付压力与2011年底相当。”巴曙松称。

巴曙松认为，2013年8万亿的销售额可能是中国房地产市场销售的历史高位，新房市场如今已迎来开工和销售的拐点，但不意味着未来销售会陡降，整体将维持高位震荡。

据介绍，2002-2012年十年间房地产市场高歌猛进，总销售面积约60多亿㎡（建面），每年约10.5-11亿㎡（建面），而2013年达到13亿㎡（建面）。经过十几年的快速开发，中国商品房存量已超1亿套，2015年将达到1.25亿套。存量的二手房未来将满足部分需求，“以美国为例，二手房成交量是新房的9倍。”

房企

高利润时代终结

“企业高利润时代已经过去了。”巴曙松介绍，随着市场供需趋于平衡，房价涨势放缓，成本上升，这意味着房企高利润时代的终结。

未来行业并购将成为常态，企业格局形成“强者恒强，难以追赶”的局面。人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场的过度繁荣进入多元业态，住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产、房地产金融百花齐放，服务化将成为房地产业新的增长点。“过去只要拿到好项目，谁都能赚钱，但未来前期调研、产品设计，后期的物业管理会创造更大的价值。”

巴曙松认为，住房的衍生服务未来会吸纳巨量需求:“许多企业围绕住房融资、物业管理、社区电商等领域进行的努力已经暗示这个市场机会良多。美国纳斯达克房地产板块的市值中房地产(000736,股吧)服务类公司占比已达73%。”

另外，在本次论坛上万达集团相关人士介绍，万达文化旅游城项目目前已落子广州，总投资超过500亿元，是首个在一线城市布局的文化旅游项目。中国知名房地产分析师黎文江谈到广州万达城对花都主城区CBD发展的影响时，也提到：“目前广州文化旅游景点只有"星星"和"月亮"，需要打造世界级文化旅游中心的"太阳"；花都GDP 排在广州的第三梯队，要进入第二梯队,需要借助广州万达文化旅游城的吸金力；花都摆脱"广州商品住宅库存量第一大户",需要依赖文化旅游产业及产业人口带来充裕住房需求。”