陈淮:供大于求不等于房价一定会跌

随着调控政策的放松，眼见着走入寒冬的楼市，又被加了一把“冬天里的火”。各项数据显示，临近年关，地价、房价等多项指标全面飘红，甚至有“变本加厉”之势。购房者不禁要问，楼市调整的“窗口期”就这样结束了吗？

近年来，楼市调控政策始终处在进退维谷的境地，政府之手与市场之手总是难以“琴瑟和鸣”，购房者也是左右为难。未来房价到底是涨是跌，啥时出手最合适，俨然成了中国社会的长期辩题之一。

在日前召开的2014年搜狐财经变革力峰会上，原建设部政策研究室中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮被要求预测一下“房价是否会跌”。当然，陈淮一如既往的没有像任志强等大佬那样直接给出答案，而是循循善诱的讲述其方法论，让人们自己去做判断。

供大于求不等于房价会跌

那么，陈淮的观点和逻辑是什么呢？作为搜狐财经年会的常客，陈淮在今年论坛上的主要观点就是“房价本身不简单的取决于供求关系，别以为供大于求就意味着中国房价会（暴）跌”。

陈淮指出，“过去10年，中国2/3到4/5的省会城市，房子始终是供大与求的。过去10年，我们出台国十条、国八条、国十五条等多少条政策，给人的感觉好像是房子不够卖，其实不够卖的只是局部少数地区，几乎基本上都是供大于求的。但供大于求并没有妨碍10年来的房价变动趋势”。

对此，陈淮认为，房价不仅仅取决于供求。“你买北京的房子，买的是北京的基础设施、就业条件、工资水平、你子女的教育资源，你的养老社保等。当这些资源的稀缺程度没有显著缩小的时候，这个城市就会吸引更多的人向它积聚”。

此外，陈淮还认为：“房价还受窗户以外的东西的影响。房价并不仅仅取决于、甚至主要不取决于盖这所房子的开发商花了多少钱，而是取决于有没有人在你家窗户外面不断的花钱投入。最容易理解的一个例子就是：地铁修到你们小区门口，这个小区的房价立马坐地上涨。没人花钱，地铁能修到你们小区门口吗？”

“房子周边绿地的增加，医疗、教育、商业资源配套不断完善，公共设施不断增加等等，这些都是影响房价的因素。所以简单说房价会涨会跌，不能一言以蔽之，也不是有没有供大于求就能回答的”，陈淮表示。

房价上涨是10年大趋势

基于上述分析，其实对房价走势的判断已经水到渠成。“对于房价总体长期趋势，我赞成任志强所说，随着人口进一步向城市聚集，随着中国城市在国际城市中的站位不断靠前，竞争力不断提高，老百姓居住环境不断改善，基础设施不断改造，长期看10年—20年房价一定是涨，但是短期内也一定是有波动的。”陈淮表示。

对于政策之手，陈淮指出：“政策也好，市场的预期观望也好，都不可能消灭或者增加任何一个需求。这和股市不一样，熊市的时候成交量低迷，没交易就是没交易，和下一次牛市的成交量高涨之间没有必然因果关系。房地产需求有一个特点，可以有3年—5年的前置后错。吃饭的需求没法前置后错，没人可以把今天的需求推迟到明天，或者把明天的需求提前到今天。但房地产需求不一样，这跟和娶媳妇类似，未来8年—10年，北京、上海、广州、深圳以及其它城市有多少小伙子要娶多少个姑娘是个常数。因此，所有的政策和市场情绪能影响的，只是这个总量在不同年份间的分布结构”。

陈淮还透露， 2014年中国房地产市场全国总成交量、成交面积和价格波动这三个主要的数据，上下起伏不超过6个百分点。2014年是中国房地产业历史上仅次于2013年的历史第二高点，“马上就要到年底了。我可以有把握的说，今年是我们房地产业发展以来，规模、速度上的历史的第二高点”。

陈淮还指出，“今年前10个月，房地产业开工总面积同比萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%。按照建设周期来看，2015年底2016年初，可能将出现一个房地产市场供给的小年。今年没娶媳妇、观望的，把计划推迟到明年、后年时，房地产市场可能要因此面对一个需求大年。供给的小年和需求的大年碰上时，会发生什么情况，我想大家自己会有一个判断”。