童大焕：正大光明拯救楼市的时代来临了

11月21日，央行发布消息，宣布从11月22日起，贷款和存款基准利率下调：一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。另外，存款利率波动区间的上限，由基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　但是仅此还不够。下调贷款利率之外还要有充足的货币供应，所以降低存款准备金率不可避免；有了贷款供应还需要有购买力上的首付支撑，但十年来居民收入不到十年前三倍，首付已经提高到十年前七八倍！在过去一系列不合理政策以及局部供应严重过剩之下，房地产的市场信心已经不如2008年。因为这一系列因素，救市不仅必须公开救，理直气壮地救，而且还应该有一系列的组合拳同时进行，才能挽救市场信心进而带动市场繁荣。

　　即将过去的一年我们错失诸多的救市机会，浪费了非常多的救市子弹，就是因为不敢明救只敢暗救；甚至有可能一味听信一些没有真正深入领会当代中国经济逻辑的主流经济学家的观点，试图通过“房地产出清”来实现“中国经济结构调整”。殊不知中国经济模式的逻辑恰恰是通过房地产补贴“实体经济”，政府公司化招商引资的结果是全面扭曲要素价格，导致所有行业产能全面过剩。而在其他行业产能全面过剩背景下，只有房地产才能救中国金融和中国经济。

　　也就是说，越是经济不景气，越是依赖房地产。房地产的安危不仅关系到实体经济和就业，还直接关系到金融安危。诚如第九、十届全国人大常委会副委员长成思危不久前表示，当前金融遇到的问题，主要包括两个方面，一是房地产，二是地方政府债务。“这两部分加起来占到银行贷款的50%-60%，如果这两部分出问题，那么可能就影响很大。”

　　我说只有房地产才能救中国，因此中国一定要救楼市（放开限购限贷，降准降息降首付，严格控制土地供应等），有人说我低估了人类智慧，还有媒体说那是不相信改革。持此论者，骨子里不相信经济内部自身的逻辑和规律。我还真不相信人能战胜经济自有的逻辑和规律。人类最大的智慧是顺应天道，而不是相信人定胜天更不是迷信权力万能！

　　我一直强调2014年是政府投资主导的“中国模式”终结年。面对经济颓势，今年以来中央不断采取定向降准以及加大基础设施建设和保障房建设投资等方式救市，总想小心翼翼地避开房地产。但事实证明，不大张旗鼓地救楼市，中国经济就像扶不起的阿斗，中国金融就会危如累卵：9月CPI（居民消费价格指数consumer price index）降至1.6%，创年内新低，PPI（工业价格指数）更是连续31个月负增长，大宗商品价格出现了全面通缩。

　　尽管保障房和基建计划不断加码，但“铁公基”（指铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设）越来越成为只吃喝不下蛋的“铁公鸡”，产出效能越来越低，带动社会资本投资的功能也不断下降。如董藩《习李有意，市场无情：强刺激组合拳或被迫推出》所言：“仅仅铁路投资计划就不断修改，由年初的1500亿元投资规模，改到了今天的1万亿元左右。”但是，“根据央行11月14日发布的金融数据，10月份社会融资规模为6627亿元，比上月少4728亿元，比去年同期少2018亿元。2014年1-10月社会融资规模为13.59万亿元，比去年同期少1.24万亿元。仔细分析社会融资总量的结构变化会发现，内需、特别是中小企业需求依然疲弱。”

　　尽管9月30日央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS（房贷证券化）和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。但是，放松房贷政策同时配套的降息指导意见，各商业银行不积极配合；放松限贷和此前的定向降准降息措施对缓解流动性的作用也非常有限，房贷证券化更是远水不解近火。

　　因此，当务之急还是要通过短期内迅速降低存款准备金率，及时配合降息。我们的M2增长虽然是世界第一，1998年到2014年，中国广义货币总量增长了12倍，但根据吴晓波《谁才是房价上涨真凶》一文揭示，从1998年到2013年，猪肉价格上涨4.5倍，大米4倍，城镇人均年收入4.5倍，北京人均年收入4.76倍，北大毕业生平均5倍，大学教授平均7-10倍，北京房价10-20倍，十年53度茅台酒20倍。也就是说，绝大多数物价和多数人工资都没有赶上M2增长，物价上涨并没有那么可怕。

　　在中国土地流动性没有解决、没有像世界上绝大多数市场经济国家和地区一样成为货币蓄水池的情况下，物价居然没有疯涨，这是怎样的“中国奇迹”？这个“中国式奇迹”一方面说明我们经济的活跃度不高，另一方面也说明“沉淀资金”和外逃资金非常大，官员贪腐而在“体内循环”（互送）没有进入流通领域的异常惊人。最近频频曝出的贪腐官员家中随随便便就搜出几亿或几吨现金的现象，小小科级官员、小小村官贪腐过亿等现象，足以说明现实中的真实流动性并没有那么多，甚至有可能局部呈现不足现象。加上此轮经济衰退中大量民间金融的崩盘，流动性不足将更加突出。

　　因此，短期内降准不是备选项而是必选项。要在降息的同时趁热打铁，降息和降准同时进行，也可以扩大银行的规模效应，降低银行因不对称降息带来的损失。

　　除了降准，降低首付比例也是当务之急。一个不争的事实是：购房的门槛越来越高；工资增长幅度远远赶不上房价上涨幅度。以北京为例，根据北京市统计局统计，北京市2003年职工年平均工资为24045元；2013年职工年均工资69521元，2013年是2003年的2.89倍。但是房价呢？房价上涨不能完全采用统计局数据，因为那是平均房价，但大城市房产开发往往有着越卖越郊区的特点，所以平均房价不是具体真实的房价上涨数据。真实的房价上涨数据只能以具体区域具体楼盘为依据。那么，以我在北京通州万达广场附近房屋价值为例，2003年平均约5千元单价，现在约26000元单价，后者是前者的5.2倍。

　　还有一个因素是，在2010年楼市调控之前，北京首套房购房首付只需20%，2011年史上最严厉限购限贷政策以后则需要30%，虽然其他限购限贷等政策已逐步解除或取消，但首套房首付比例却一直保持在30%。

　　就以购买100㎡（建面）房屋为例，2003年之前只需50万元总价，首付20%就是10万元；现在则需要260万元总价，首付30%就是78万元！工资只增长到2.89倍，首付却增长到7.8倍！

　　很多中小城市的首付比例，则因为金融不发达，往往从没有执行过2成以下的首付比例，严重阻碍了在外打工的80、90后回乡购置房产。他们中相当一大部分人，按揭一套县城房屋的月供能力是有的，但往往被阻碍在高额首付款上。因此，在尽量规避银行风险的前提下，应该大幅度降低首套房首付至2成甚至1.5成。

　　第三，土地和农房以家庭为单位进入抵押与交易市场应该迅速启动，使其不仅可以成为吸收社会流动性的资金蓄水池（也可以反过来稳房价，使人们多一条投资渠道），而且可以实现农民财产的资本化，成为农民进入城市买房、创业的奠脚石！

　　最后，我和董藩的意见一样，相关部门应该减少大规模铁公基和棚户区改造项目，明确宣布紧缩未来几年的建设用地，同时全面启动一二手房的各项税费减免。

　　同时我认为，在大部分三四线及其以下城市，房地产去库存问题得到基本解决，金融和经济基本面实现软着陆之前，北上广深等一线城市的限购可能还不会迅速退出。但是限购之外的很多刺激和鼓励房地产消费与投资政策会不断出台。