张宝全:住宅房产商在低潮时转型真的很危险

当今年业界大谈“转型之年”、“从黄金时代过渡到白银时代”之时,早在2009年就放弃住宅业务转而发展度假产业的今典集团,其“度假王国”开始浮现。上周,今典集团董事长张宝全“开讲”转型的苦与乐。

转型是“砸旧建新”

红树林从2009年就确定了转型的方向。现在来看,你怎么评价今典集团的转型?

张宝全:我们从2009年转型做红树林。有媒体的朋友在2010年、2011年楼市较好时问过我,你后悔不后悔啊?随着市场慢慢开始清晰了,更多的人觉得当初还是转对了。当初我们做这个决定的时候,也是挺不容易的。开始做电影、艺术、红树林,大家觉得不务正业,而今天我们所有的不务正业,都成了主业。红树林,就是集大成者。因为度假生活方式就是靠时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物来营造的。

近两年以住宅为主营业务的房企纷纷寻找转型的方向,你怎么看?

张宝全:背景不同。红树林是在中国房地产发展的高潮期转型,借了一部分传统地产的优势,比如我还是卖了一部分房,解决了转型的资金问题。而现在的房企是在低潮期转型,每个企业遇到风险不一样。但转型对于一个企业来说就是砸碎一个旧世界,建设一个新世界的过程,这可不是好玩的。机制你要改变,企业内部的利润、利益要重新分配,所以企业转型时高管易流失。

我觉得等到低潮时才转型,真的就是很危险,弄不好不转要死,也可能转不好死得更快。所以低潮期的转型真的还是要慎重。

分红考验经营模式

三亚湾红树林2012年一期开业,去年首次向业主分红,每产权客房分红1.08万元,2014年分红3.6万元,2015年预分红达到15万元,为什么分红会增长这么快?

张宝全:红树林是以经营为主而非销售型的模式,经营资产价值体现的唯一指标是盈利和分红。前两年分红时三亚湾红树林只开了1/4,今年12月将全面开业,这就与此前不是一个概念了。我们有5000间客房,71个自营餐厅、150个品牌店、电影工坊及能同时容纳7000人开会、5000人宴会的会议会展中心等。我们预估2015年三亚湾红树林营收达17亿元,运营成本约7亿元,毛利有10亿元,所以预分红能到15万元。

未来5年将建11个红树林

未来5年,今典将在青岛、大理、丽江、都江堰等10个城市开11个红树林度假酒店,这种持有经营性物业非常考验企业资金流,是否有上市计划?

张宝全:红树林在拿地上较便宜,再加上卖产权酒店客房、卖度假卡,能够补充运营资金。我们的弱点在资本运营,有资本平台会发展很快。红树林以运营为支撑的商业模式不能参照普通商务酒店来做,必须运营一年后拿到数据来做评估,所以最快明年下半年开始启动上市计划。