任志强：楼市库存增加时减供给是市场手段 崩盘系误读

中国房地产业协会副会长、全联房地产商会执行会长 任志强

“连接一切，改变未来”2014腾讯网（第三届）智慧地产高峰论坛12月26日在北京隆重举办，来自房地产行业的数百位精英代表与来自知名O2O领军平台创始人展开一场与众不同的对话，共同激辩互联网思想给中国房地产行业带来的冲击与改变。中国房地产业协会副会长、全联房地产商会执行会长任志强在演讲中指出，房地产市场库存增加时减少供给是市场调节的合理手段，却被媒体误读为“崩盘”。任志强还表示，通过5个条件可以判断房地产市场下一个高峰何时到来，这5个条件是：库存消化的速度、限制消费条件的改变、个人消费信贷的支持、货币政策的变动、长效机制的建立。

以下为演讲全文。

任志强：大家都在谈市场，说中国的房地产市场如何如何，我觉得中国的房地产市场不能称之为市场，或者说是不完全的市场。因为在市场条件下，一般来说，价格是由供求关系决定的。如果东西多，购买的少，那么这个东西就不值钱了。所以中国有一句古话叫物以稀为贵，越稀缺的东西价格就越高。但（这句话的）前提条件是，市场能决定供和求，就是需求多的时候有人提供，需求少的时候就有人减产。这样的市场才能自我平衡。

企业家是干什么的？企业家就是寻找平衡的。比如说，最早的时候是北方产面粉，南方产大米，所以要把南方的大米运到北方去，换北方的面。当然平衡的时候这种价格合理，不平衡的时候南方的大米很便宜，北方的面很贵。把面拿到南方，南方的面就很贵。我们现在的情况是，中国的房地产市场我们只有一半的调控能力，政府在决定供和求。实际上就是政府用计划经济的手段和方法在操纵房地产市场，而市场的经营主体只能做一件事情就是减少供应。在和政府的驳议过程中出现的情况就是这样。

为什么说是政府决定了供求关系呢？一个是政府控制着土地资源，控制了土地价格和土地供给数量。除了供给数量以外还有意控制供给的时间。去过香港的人可能都知道，香港会在今年的年底会公布明年土地的供应情况，同时告诉你每个月份供应多少。中国政府只告诉我们的是今年计划供应多少，比如计划北京市1600平方公顷，但是不告诉你几月份供，也不告诉你完不成任务怎么办，所以连续7年时间北京没有一次完成土地供应指标。今年到现在为止，土地出让金额超过了去年的全部，但是实际供应土地比去年少了30%多。四个一线城市基本都是这样，就是需要供给的时候不供，到大家都饿的不行的时候拿出一点，然后把土地价格提的很高。所以供给的时间和土地价格，和信贷规模这几项都是相关的。

央行某个局长说了，现在的货币是中性的，已经很合适了。但是你们想想，20%的准备金率是在推出4万亿的时候一点点加上去的。4万亿已经推出完了，为什么还是20%的准备金率呢？今年土地出让已经接近4万亿，土地收入在财政收入中的比重不断提高。可想而知政府依赖土地财政已是一个不争的事实。通过出让土地而偿还的地方债务也占的比例很高，所以政府在用土地做买卖这件事情已经是板上钉钉了。

政府如果把土地作为市场中的一个游戏或者商品，那么这个市场就是瘸腿的市场。在房屋价格指数变化中，税收政策有利的时候价格上升，不利的时候价格就下降。所以中国的土地价格大头是由政府决定的。

但是今年可以看到，土地整体价格有所下降，四个一线城市土地价格却迅速上涨。背后还是一个重要的原因就是政府操纵。除了土地以外还可以看到政府控制着消费信贷，控制着消费需求，控制着消费价格，同时也控制着消费分类。消费信贷大家都知道，我们用总的流量情况来决定，M2是多少，或者点向降准等等一系列，控制的是信贷规模。而且控制着信贷投向，就是进了这么多钱能不能投在房地产？控制着消费需求，我们有各样限购措施，设定各种条件不让你买。在你买卖的时候还要收你各种税，同时我们还控制价格。所有的房价得经过审批，93年以前，是经济审批的，因为那时候是非市场化的，但是93年以后，基本取消了这个概念。但是现在仍然是审批，你可以申报，经我审批，我说不行就不行。既然是政府审定的价格怎么就叫市场了呢？我觉得还不是完全的市场化。

4月份的时候刘副行长提出要求四大行调整个人信贷消费利率，但是没有人动。一直到930新政，银监会和央行联合发文调整利率。如果用优惠利率和非优惠利率按100万算差29万的利息。开发商降价降到了银行兜里，和消费者没什么关系，消费者没有从中得到更实惠的利益。还可以用一个数字比较国家控制条件下发生的变化。我们历来媒体上都说开发商有巨大的杠杆，所以房子不可靠，房子跌价让银行就亏了。从去年的数据来看，6.8万亿的个人消费只有不到30%是利用银行信贷买房，也就是说房价在降到70%之前，银行根本不会因此出现危机。

今年截至到11月份个人消费是5.3万亿，其中1.2万亿是个人消费信贷。我们可以看到，银行或者说政府在控制资源问题上，决定了增长的同时，也决定了消费。所以他们对限制消费影响巨大。

很多人说今年市场不好，其中一个重要的原因就是个人消费信贷在支持解决个人住房上出现了一个巨大的毛病。所以新的文件中提出把住房信贷证券化，如果这样利率可以大大降低。中国政府用几千亿美元买了美国的住房信贷。为什么不能把这几千亿美元用于中国的住房信贷呢？

还可以举一个例子，美国4000亿美元的消费有多少个人消费信贷？10万亿美元。但是中国是多少？中国政府如果不把个人消费信贷住房问题解决掉，对市场影响是巨大的。

三、五年前，个人消费信贷会占到40%左右，现在已经下降到20%。所以市场控制的就是减少投资和压缩供给，于是国防经济指数到了历史最低点，开发投资已经降到11.9%。我们在年初的时候认为要降，大概降到10%左右，但没有人信。因为这一套逻辑，最低月份我们只有7%的增长率，对GDP影响是0.3到0.6的百分点。开发商自有资金增速已经下降0.6，不是说没钱，是转行、转型也不往这儿投。比如王健林是开发商，但是他可以买电影院。如果今年土地大部分是负增长，那么今年的生产供应量一定是减少的。今年如果都减少供应量，明年意味着什么？当库存增加，减少供给，可能就是媒体说的进入冬天了，其实这是市场调整的合理手段。既然库存增加，我们就减少生产，运用这段时间把库存消化。

当库存消化以后怎么办？原来说是因为消费没有了，需求没有了，所以我们才出现了负增长。才出现了库存，真是这样吗？不是的。930新政和调息以后可以看到成交迅速增长。11月份是今年销售增长率最高的，说明我们的消费需求是在的。

这就像李铁先生提到的，城镇化需求是长期波动，不是一个短期范围内可以完成的。我们还有巨大人流量进入城市，也有巨大的面积需求需要增长。同时，还有更多的人居住在平均数以下。所以，到明年，是20、30岁的人事婚年龄最高峰，人们的消费需求也是在逐步提高的。所以迎来下一个问题，大家在问，下一次房价什么时候涨？一个是库存销售的速度，房地产市场很多商场和写字楼不卖，其中有一部分是作为长期持有和经营的。剩下的3亿多，其中有些库存可能是要烂掉的库存，比如鄂尔多斯，十年以后还是库存。这就要看各个城市的库存消化数量，只要有一个周期，消化速度越快，涨价高峰就来的越快。

第二个就是限制消费的条件能不能改变？目前为止我们大概还有四个半城市有限购政策。除了限购政策还有一些银行仍然没有开放对第三套住房的消费信贷。个人消费信贷的的支持包括能不能进入到0.7到0.8的利率时代。特别是要保证数量上的充分。

再一个就是大家说的降准问题，货币变化对市场影响巨大。我们更希望有一个长效机制的建立，不希望一个完整的市场被割裂，最后形成的结果就是我们只能用单方向的拒绝减少投资来调整市场。如果能用双向的办法调整市场，这个问题才能从两个方向上解决我们的价格问题。这就是我们现在面临的一个难题。