蔡雪梅:移动互联网将破冰房地产的"白金时代"

尽管2015年春天的脚步随着新年的来临即将到来,但对房地产这个行业来说,春天还在寻找中。最新报告分析,由于房地产库存很高,房价复苏依然遥遥无期。此前,王健林、任志强、潘石屹等行业大佬也纷纷发表对行业预期悲观的言论,认为房地产发展正在进入尾声。

“未来的中国,我们说严重的供大于需的阶段,由于市场供求关系的变化,产品同质化的严重,企业利润率一定会持续下降,也许在不远的二三年之内,曾经的大企业就会轰然倒下,它可能曾经规模巨大。”世茂集团副总裁蔡雪梅预测说。

然而如果因为这一原因,放弃投资房地产业,那么就有可能错过绝佳的投资机会。蔡雪梅相信,就像IT业的重塑让苹果再次焕发了青春;汽车业的再生诞生了特斯拉;移动互联网也将深刻改变房地产行业的商业模式,再造企业的商业价值。

由线形开发转向螺旋开发

在房地产的黄金时代,开发商的开发模式是以追求“土地”为本的价值最大化,从买地开始到销售入账的线性开发模式。这种基于土地资源的开发模式中,关注的是速度、规模、利润,衡量企业的标尺是增长率、周转率、利润率,核心目标是使土地价值最大化。

因为要快,要规模,所以大量的产品复制,鲜有创新,最终进入到只有“价格门槛”的竞争红海;能做2的容积率,决不会做1.9,最大限度“强排”,偷面积,挤榨土地的或显性或隐性的各类空间剩余价值。

传统的房企角色更多只是各类资源的整合平台,比拼“从拿地到造钱”时间的快慢,收益的多少。由于市场长期的供需不平衡,所以的确不用付出更多、关注更多、钻研更多,就已赚得盆满钵溢,所以鲜见创新精神,少见匠心工艺,不见人性关怀;造成严重供大于求,大量的同质产品库存,陷入价格及利润竞争红海的局面时,就应当更多地从内因进行反思——单一的只知挣土地钱的模式的确将无以为继,如果继续沿用这样的开发逻辑,房地产的确将步入持续衰退的时代。

然而到了白金时代,房地产开发变成螺旋开发。移动互联网思维最根本的价值是“用户思维”,它好比这棵思维大树的“根”,其他的特性如“专注、极致、简约、迭代、参与、互动”等都是枝叶。

“用户思维归根到底是关于运营“人”的思维,关于人的看得见的“需求”,看不见的“人性”,商业的本质就是满足显性需求,释放深层人性,创造全新价值,所以基于用户思维的开发模式是螺旋式的,很类似于人类的基因模型:从人的基础需求开始不断随着需求升级而不断升级产品及服务,它是循环的,延续的,有开始却无终点,每一个循环周期的终点也是下一个循环周期的起点。”

蔡雪梅认为围绕不同人群的不同生命阶段、不同家庭周期、不同经济基础、不同个性需求、不同生理感受、不同价值认知、不同圈层文化等等可以展开全然不同的投资策略,需求研发、个性设计、产品运营、资源重构、大数据营销、云平台服务。这种开发模式正是移动互联网时代螺旋开发。