郁亮：楼市白银时代 保证现金流健康是房企命脉

与其他行业一样，房地产市场也逃不开利润逐步回归社会平均水平的规律。当房地产行业进入存量时代，主业难以保持过去的高增长，如何继续运转，已经成为很多房企必须解决的问题。

住宅开发商如何开拓存量市场呢？品质、配套、体验被认为是关键，至少龙湖是这样认为。

本报记者去年12月走访了解到，龙湖在北京好望山项目在元旦前推了220~340㎡（建面）宽景叠拼别墅，除了在价格、配套上做文章以外，龙湖开始进一步扬长避短，强调项目景观上的特点。

景观设计师甄选的逾90种花草树种，搭配形成360度造景，剔除了绿化死角同时实现春华秋实夏叶冬枝，如何实现“见树不见墅”，都被该项目的置业顾问们反复提起。

更大的挑战在于商业地产。去年12月19日，位于北京南城的宜家“荟聚”购物中心开门迎客，这个“捆绑”了宜家家居的购物中心甫一开业，便引来了关注：在电商发展如火如荼、购物中心门可罗雀的大背景下，一个来自北欧的公司，能在零售不景气、商业地产过剩的中国城市收获什么？

该家购物中心的“开发商”是英特宜家购物中心集团，成立于2001年，为英特宜家集团与宜家家居母公司宜家集团共同投资组建，前者持股51%，后者持股49%，二者法律上相对独立，但同属一个创始人。

有分析人士对《第一财经日报》记者指出，如何应对激烈的行业竞争、规避“捆绑”模式带来的扩张局限，是未来英特宜家需要解决的问题。

而英特宜家购物中心集团中国区董事总经理丁晖对本报记者透露的计划，则显得十分“大步流星”：未来该公司将在中国10个左右的重点城市寻找开发运营购物中心的机会。除了400个品牌商户，丁晖认为，6500个免费停车位，强调一站式购物中心，打造约会、休闲生活中心的理念，是这个购物中心开掘存量市场的凭依。

除了强调体验，大数据时代的物联网发展，也让开发商找到了开发商业地产存量的技巧。万科在北京的商业地产项目金隅万科广场，北京万科与百度携手发布首个合作成果V-in，通过LBS技术和大数据分析将消费者、商家和商场运营方三者紧密结合形成了良性生态系统，使金隅万科广场成为第一个实际意义上的智能购物中心。

此外，金隅万科广场还可以利用“百度搜索+百度地图+室内精准WIFI定位”的组合，为顾客提供购物全周期的路线规划及导航服务，形成“定位—室外导航—停车引导—室内导航—反向寻车—返程”的导航闭环。

“只有获得回款才是真正的销售，当传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，企业需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩。”万科总裁郁亮在致员工信中这样说。