余丰慧：佳兆业债务违约危机警示房企

佳兆业债务违约危机在持续发酵。最新消息是，1月8日，公司一笔2600万美元的到期债券利息面临支付，佳兆业或将成为首个美元债券违约的中国房地产企业。真可谓漏屋偏遇连阴雨啊。

在经历了掌门人辞职、在售房源被锁、上海青浦项目被卖、合作伙伴退出，尤其是一系列负面消息最终触发公司首例债务违约后，佳兆业危机四伏的处境已无法掩饰。从其接连到期、五花八门、种类繁多的债务链条看，似乎更大的债务压力还在后边。

虽然其在微信公众账号正式否认破产重组传言。但以笔者看，面对巨额债务压顶，资金流现金链条断裂，债权人逼债等困境，倒不如走破产重组之路。一旦破产重组程序启动，实际上就通过法律程序将佳兆业“保护”起来，债务支付将得以延缓，债权人出于保护自身债券价值的初衷，也会暂缓逼债。企业赢得了宝贵时间之后，可以采取措施将优质资产兑现，将劣质资产剥离，各方利益或可获得最大化。

否则，虽然目前仅有汇丰银行4亿港元(约合3.2亿元人民币)海外贷款的强制性还款出现今年国内首单债务违约。如果8日2600万美元到期债券再出现违约，那么，必将引来内地银行以及其他借款人上门逼债，将可能引发其雪崩式债务违约，资金链条彻底断裂，经营形势完全恶化，到时既是破产重组，也将遍体鳞伤。

同时，佳兆业其他还债出路也基本被堵死。地产公司大部分的项目，80%都已经有抵押贷款，卖项目回笼的资金都要先还银行贷款；佳兆业80%的企业控股股东股权都有抵押，再通过抵押股权融资也很难；深圳的三大项目被“封”，目前无法转让；未开工项目转让，在房地产低迷时，将会大赔，况且是处在这种极度不利情况下的转让；在建项目寻找开发商合作，也不是一时半会能谈成的，可谓远水难解近渴。目前，唯一的希望就是看大股东生命人寿会否通过借款出面相助。

其实，去年以来已经有不少中小型房企面临债务违约、资金链条断裂危机。许多房地产以及金融分析人士预期2015年将是房企最难过的一年，也将是房地产大浪淘沙的一年，许多中小型房企甚至大房企不排除破产倒闭重组的命运。万万没有想到的是第一个竟然是貌似销售业绩非常好的佳兆业，也没有想到的是新年伊始竟然来的这么快。

这是长达十几年来中国房地产粗放式、高负债泡沫式发展的必然结果。这么多年来，在高房价的财富效应诱惑下，吸引大量资本蜂拥而入房地产领域。大部分房企是采取高负债买地开发方式，空手套白狼者不鲜见。维护企业正常资金链条和经营，基本依靠预售款、银行贷款、信托高息产品筹集甚至民间高利贷；基本依靠借新还旧、滚雪球式维护买地开发、盲目扩张。这种方式的前提条件是，房价要一直上涨甚至暴涨，房地产要持续持久繁荣，要一直维持暴利。这样才能支撑高成本甚至高利贷融资，才能维持借新还旧的资金链模式。否则，房企资金链条将会瞬间断裂，债务违约将会立即出现，经营立刻陷入困境，最终难逃破产倒闭命运。

2014年中国城市房价拐点已经出现，房地产整体低迷是不争的事实。2015年房价将会延续走低，房地产整体性不景气是大概率事件。考验房企时刻真正到来了。特别是如佳兆业一样，大多数中小型房企将被资金链断裂所打垮。佳兆业债务违约危机或是中国房地产行业风险集中释放的前兆。

从宏观经济面看，房地产行业继续下行将是中国2015年最大的经济风险之一，甚至引发系统性银行坏账集中爆发的金融风险。对此，银行以及监管部门应该密切观察行业动态，争取保全资产，防范风险。

从房企自身看，佳兆业债务危机的最大警示，在房地产深冬季节，要以价换量尽快销售存量楼盘，立即回笼资金，现金为王这一时期最最重要。切忌再盲目拿地扩张，甚至创出所谓地王。7日北京竟然创出了“三最”地王，这完全是不做死就不会死的做法。