陈云峰：商业地产大跃进 局部过剩犹处万米悬崖

2015年商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，北京中经合力投资有限公司董事长、中经联盟秘书长陈云峰分析指出：“2015年商业地产仍处于高速发展阶段，大量购物中心即将开业，可谓是商业地产大跃进的一年。”

　　但全局之中又有不同。陈云峰也强调：“商业地产迎来高速发展期同时，也出现了局部过热的现象，沈阳、天津、贵阳、成都等城市最为明显。以沈阳为例，一条传统商业街上就有十个大型的购物中心同时存在，商业竞争激烈程度可想而知。”

　　赢商网：您对2015年商业地产的发展有什么预判？

　　陈云峰：2015年，大量的购物中心即将开业，商业地产仍处于高速发展的阶段，绝对是大跃进的一年。此外，商业地产的项目数量、面积、品质和档次、从业人员水平、资金进入力度这五大方面，也将会有非常大的突破。

　　回顾2014年商业地产行业，可以用一个词来形容就是“突飞猛进”。这个行业发展很快，主要的一个标志就是万达商业地产上市和第100座万达广场开业。2014年也更具有有里程碑似的意义，最明显的标志性就是万达，万达广场深刻改变人们消费及生活方式的同时，作为中国商业地产的领头羊也已向三四线城市下沉。

　　但这种大势并不能掩饰行业问题。目前，商业地产同样面临着巨大的危机，首先，有些房企不太考虑自己的运营能力，盲目持有体量较大的购物中心，这也难免使商业地产置于了万米悬崖之上。其次，是商业地产开发过热，但这种过热仍然又是局部的，尤以沈阳、天津、贵阳、成都等城市最为明显。

　　在沈阳，每不到三公里就有一个体量在10万㎡（建面）左右的购物中心，厂子里的人气却几乎都是空空荡荡。可怕的是这里的商家谁都明白赚不到钱，却还要杵在这里亏损。同样，在贵阳，规模在1000万㎡（建面）的商业地产项目能够达到好几个，类似的还有成都、天津等等。随之相伴的商业间的恶性竞争行为为整个行业埋下了祸根。

　　赢商网：对于2015年新一年的发展形式，您又有着怎样的忠告呢？

　　陈云峰：我主要有三点建议。

　　第一，组建自己的团队，而且要保持人才的稳定性；第二，商业地产是产业地产的一个部分，一定要跟产业相衔接，整合品牌商家的资源。然而这一点是急不得的，要慢火细炖。因为商业地产的周期性很强，不能像过去一样盲目开发；最后，一定要有资金支撑，散售时代已经过去，要与资本对接，做持有型商业。同时，还可以像万科一样尝试轻资产模式。

　　赢商网：那么，究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求，主打体验式业态么？

　　陈云峰：应该说，接下来的一个时期，体验式业态都会更加迎合购物中心、更受消费者喜爱。为了应对电商的巨大冲击，购物中心也必要引进大量体验业态重新寻找支点。因为电商虽然有渠道短、成本低、效率高等优势，但在真实感官体验方面却无法与实体商业相提并论。

　　目前，比较受欢迎，同时也是较为主流的体验式业态主要有以下几种：

　　首先，儿童业态在购物中心的比列还将继续加大。因为，中国人对于孩子的投入是毫不吝啬的，而随着“单独二胎”政策开放，婴儿潮将再次强势来袭，预计新生人口消费规模将达到1.9万亿。另一方面，儿童业态也在不断进化，越来越丰富的游乐项目的产生，能丰富本业态的同时，更能使购物中心的体验多样化。

　　其次是与百姓生活联系最为紧密的一件事，就是餐饮业态，它可以实现让消费者把吃当成去购物中心的一个主要目的。然而，并不仅仅是北上广等一线城市餐饮市场火爆，江苏盐城这样的地级市购物中心周末也能排起长队。再看邻国日本，那里的购物中心餐饮业态也火爆异常。

　　再次，电影业态也将迎来迅猛发展。数据显示，2014年中国电影市场票房进一步增长，全年票房达296.39亿元，票房增长率达36.15%，全年观影人次达到8.3亿，同比增长34.52%。这些数字其实是在说明，现在的人们对休闲文化的需求依旧有增无减。

　　还有就是运动类的业态，目前以溜冰场、瑜伽、健身为主，将来壁球、室内的篮球等也会非常流行。因为消费者希望体验到一站式的高品质生活，所以运动项目走进购物中心一定是大势所趋。

　　此外，艺术也将大范围地融入进购物中心。再看日本，城市级的购物中心都拥有艺术馆和剧场，比如六本木新城。而这种趋势在北京、上海已经出现端倪，如北京侨福芳草地、K11，这些商业项目都巧妙地把文学艺术与购物相结合，将是2015年及今后的又一发展趋势。

　　最后，培训类业态，比如早教培训、艺术培训机构、英语培训等也是一个大的趋势，也更符合购物中心一站式消费的需求。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何发展？

　　陈云峰：现在，国内的资本市场不太成熟，还处于相对初级的阶段，与国外成熟的REITs等体系相比，国外会更注重商业地产的长期性发展。

　　如今，基金整体回报率不足7%，但商业项目一般都需要3-5年的养伤期之后才能达到这个数字。所以，对于投融资机构来说，投资商业切莫急功近利，要耐下心来，给商业地产成长的机会，更要多学习外国的资本形式，尤其是新加坡凯德（商置）的商业模式。

　　赢商网：2015年商业地产人才会如何演变，是过剩还是紧缺？

　　陈云峰：商业地产的人才成长起来是比较慢的，就连房地产的高级管理人才都是需要9、10年的工作经验，何况商业地产还要兼备地产和零售的相关知识。

　　应该说现在还是处于人才紧缺的阶段，尤其是需要运营、招商方面的精兵强将。尤其是在商业地产项目呈现井喷式开发同时，很多企业就出现了人才跟进太慢的结果，导致复合型人才供不应求，而不得不在实践中培养。