杨红旭：三四线去库存将获重大政策利好

对于住建部出台收购商品房用于保障性住房的指导意见媒体报导，笔者认为符合逻辑，值得期待。虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。

近日，有媒体报导：住建部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，在此基础上，住建部将督促存量库存较高的城市，出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。显而易见，如果这一消息成真，则必将有助于去库存。因此，颇受社会关注。要想辨识此消息真伪，关键在于逻辑。笔者揣测，这一政策出台的概率较大。逻辑如下。

其一，三线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，至于四线城市更是如此。如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂，极端者还发生了类似邯郸的民间借贷危机。

其二，2011年以来，随着全国市场的区域分化加剧，政府关于房地产调控的思路也在发生明显转变。整个2014年，住建部都把去库存作为重要目标。所谓的“分类指标”“双向调控”，其实重点在于放松高库存城市的房地产调控，允许地方政府救市。

其三，从近期官方表态来看。1月20日，住建部部长陈政高表示棚户区改造中符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

其四，近几年，部分地方政府早已开始“自救”：减少甚至停建保障房、安置房，转而由政府收购商品房，作为保障房进行分配；或者更多的对保障群体、拆迁户进行货币补贴，让他们拿着钱去买商品房。

中国有很多国家级政策，都是由地方先试点、积累经验，然后出台全国政策。正如上述经验，其实很多地方政府已经在转变住房保障的方式，而发达国家一般也都经历过由政府主导建房分配给弱势群体，转变为给困难群体发放补贴，让他们去市场上购房或租房。

再来细察近期一个重要行业政策。2015年1月6日，住建部出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》提出：支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。各省级住房城乡建设主管部门要将本地区落实本指导意见的情况于2015年6月30日前报我部。一副心急火燎的样子。其实，住建部对于三四线城市去库存的心情，同样急切！

当然，很多人会担心钱的问题，政府有资金收购商品房？首先，来看财政部的态度。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说得相当露骨：政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而要“盘活存量房”！

其次，再看作为“二央行”的国开行的行为。2014年，国开行完成棚改贷款发放4086亿元，是2013年的4倍，也超过了国开行过去几年累计发放棚改贷款的总规模。2015年，国开行棚改专项贷款规模不会低于2014年，并将进一步完善货币安置和购买存量商品房的制度要求。

当然，收购商品房用于保障房，将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租？

总而言之，对于住建部出台收购商品房用于保障性住房的指导意见媒体报导，笔者认为符合逻辑，值得期待。虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。但这一做法，不宜作为长期之策，我国住宅供应双体系建设、住房保障制度的完善，应有独立的发展逻辑与制度框架。