欧阳捷：商业地产正面临着翻天覆地的变革

在新型城镇化和土地财政的推动下，城市规模越来越大，但人口的增长却没有这么快，导致产生了很多“空城”、“鬼城”。

　　与此同时，地方政府希望通过商业综合体建设来带动城市的繁华和人口的导入，因而产生了现实场景中的诸多问题：

　　比如，商业越来越多、体量越来越大，这是源于城市政府追逐政绩所导致；因而商圈越来越小、客流严重分流，除了上海市外，很少有城市政府意识到并发布商业网点规划；而商业地产发展速度过快、僧多粥少，导致商业地产人才与品牌商家跟不上商业地产发展速度，招商难、开业难成为普遍现象。商业地产商业模式单一，资金投入量大且成本高，目前的政策仍然受到行政管制思维牵制，Reits迟迟推不出来，据说仅仅是因为房地产企业钱赚多了。

　　与此同时，百货业态由于销售代理制导致中间成本过高，因而电商来临时遭遇猛烈冲击而旁边业绩下滑甚至关店，连超市、生鲜也被电商侵袭，惶惶不可终日，很多企业已经逐步意识到中国中低收入人群对于低价产品的过分青睐，以及电商极大地满足了人们的信息对称性和购物便利性需求带来的新挑战。

　　这是一个暴风雨频频发生的时代，商业地产正在面临着翻天覆地的变革。传统的百货大楼、社区商业、步行街区以及专业市场都将面临淘汰或者改变的命运，购物中心是作为一站式、体验式的商业地产主流模式，将不断升级并带来新的前景。

　　首先，购物中心布局加速与机会下沉促使商业模式不断完善。

　　我们分析，目前不少一二线城市购物中心已经趋向于饱和，有的城市甚至已经过剩，而三四线城市正成为主流商业地产企业跑马圈地的主战场，全国三四线城市最多可能覆盖1600个购物中心，按照目前的购物中心发展速度，不出10年时间，三四线城市的购物中心将完成商业布局。根据赢商网的估算，到2025年，全国购物中心将达到10000家，到那时，全国购物中心建设浪潮将回归风平浪静。商业地产将进入产品竞争、运营竞争的战国时代，商业地产商将不再有发展机会，品牌商家也将失去同步发展的大好机会。

　　加速发展意味着企业只能采取高周转模式。在资金渠道未能全部顺畅打开的局面下，唯有采取现金流滚资产的高周转模式，才能支持购物中心快速发展，这也成为商业地产快速发展的唯一模式。

　　在高周转模式下，商业地产的标准化成为商业地产快速发展和拓展拿地的杀手锏，包括商业策划标准化、土地拓展标准化、产品设计标准化、开发模式标准化、品牌营销标准化、客户服务标准化、招商标准化、运营标准化、物管标准化、安全品质标准化、信息管理系统标准化、财务模型标准化……都为快速开发建设和招商运营带来极大的便利和严格的节奏。

　　在新型城镇化和土地财政的推动下，城市规模越来越大，但人口的增长却没有这么快，导致产生了很多“空城”、“鬼城”。

　　与此同时，地方政府希望通过商业综合体建设来带动城市的繁华和人口的导入，因而产生了现实场景中的诸多问题：

　　比如，商业越来越多、体量越来越大，这是源于城市政府追逐政绩所导致；因而商圈越来越小、客流严重分流，除了上海市外，很少有城市政府意识到并发布商业网点规划；而商业地产发展速度过快、僧多粥少，导致商业地产人才与品牌商家跟不上商业地产发展速度，招商难、开业难成为普遍现象。商业地产商业模式单一，资金投入量大且成本高，目前的政策仍然受到行政管制思维牵制，Reits迟迟推不出来，据说仅仅是因为房地产企业钱赚多了。

　　与此同时，百货业态由于销售代理制导致中间成本过高，因而电商来临时遭遇猛烈冲击而旁边业绩下滑甚至关店，连超市、生鲜也被电商侵袭，惶惶不可终日，很多企业已经逐步意识到中国中低收入人群对于低价产品的过分青睐，以及电商极大地满足了人们的信息对称性和购物便利性需求带来的新挑战。

　　这是一个暴风雨频频发生的时代，商业地产正在面临着翻天覆地的变革。传统的百货大楼、社区商业、步行街区以及专业市场都将面临淘汰或者改变的命运，购物中心是作为一站式、体验式的商业地产主流模式，将不断升级并带来新的前景。

　　首先，购物中心布局加速与机会下沉促使商业模式不断完善。

　　我们分析，目前不少一二线城市购物中心已经趋向于饱和，有的城市甚至已经过剩，而三四线城市正成为主流商业地产企业跑马圈地的主战场，全国三四线城市最多可能覆盖1600个购物中心，按照目前的购物中心发展速度，不出10年时间，三四线城市的购物中心将完成商业布局。根据赢商网的估算，到2025年，全国购物中心将达到10000家，到那时，全国购物中心建设浪潮将回归风平浪静。商业地产将进入产品竞争、运营竞争的战国时代，商业地产商将不再有发展机会，品牌商家也将失去同步发展的大好机会。

　　加速发展意味着企业只能采取高周转模式。在资金渠道未能全部顺畅打开的局面下，唯有采取现金流滚资产的高周转模式，才能支持购物中心快速发展，这也成为商业地产快速发展的唯一模式。

　　在高周转模式下，商业地产的标准化成为商业地产快速发展和拓展拿地的杀手锏，包括商业策划标准化、土地拓展标准化、产品设计标准化、开发模式标准化、品牌营销标准化、客户服务标准化、招商标准化、运营标准化、物管标准化、安全品质标准化、信息管理系统标准化、财务模型标准化……都为快速开发建设和招商运营带来极大的便利和严格的节奏。