任志强谈去库存：用住房个贷利息冲扣个人所得税

在高层提出房地产去库存之后，关于如何去库存的建议和言论层出不穷。

11月20日，在易居沃顿中国房地产投资人高峰论坛上，中国房地产协会副会长任志强指出，中国房地产业目前面临去库存压力，最有效去化政策是减免税收，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。

11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这是十八大以来，习近平首次对于房地产库存表态。

紧接着第二天，李克强主持召开国务院常务会议，其中也提出，要加快户籍制度改革，带动住房、家电等消费。

根据国家统计局数据，中国房地产业现在总的库存量已经达到6.9亿㎡（建面）。任志强认为，这种势头还在继续，有可能会超过7亿㎡（建面）。

他提到，应对去库存最有效的办法之一，是用住房个贷利息冲抵个人所得税。减免税收促进去化此前曾有过成功案例，1999年的上海为了消化库存宣布购房减免个人所得税，并增加了“蓝印户口”政策，上海很快扭转了库存量太大的现象。

他表示，发达国家也基本上都用这样的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决住房问题。有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产进行转换，这是大多数国家在研究的一个方法，如果中国用这种方法对消化库存也许会非常有效。

任志强指出，目前房地产投资增速下降库存增速上升，对于宏观经济来说是相对危险的。9月份数据显示，房地产投资是负增长，他预计负增长还会继续，投资在短期内不会迅速上升，所有房企都面临去库存压力，政府必须出台政策才能解决这个问题。

任志强分析称，目前房地产企业出现了分化现象。中国的房地产因为不可移动性，在之前给了三四线城市的一些小企业生存空间。但目前一二线城市的产业集中度进一步提高，三四线城市没能出现这种现象，因此这种情况下出现的库存压力还是需要政府参与才能解决。

高库存对于房企而言也意味着风险。此前的11月12日，在民生银行不动产金融年会上，任志强还表示，房地产企业应该好好算一算，如果库存超过了企业总资产的30%-40%，那就说明很危险了；如果到了50%-60%，那就非常危险；如果在70%-80%，那企业基本上就死了。

任志强还提到，今年房地产的销售增长有望超过历史最高峰2013年，但又和2013年有巨大差别。2013年是在价格上涨的过程中销售上涨，而今年是在价格低潮，尤其是个人消费信贷、利率大幅下降的情况下，出现了销售增长。这说明老百姓还是有潜在购房需求的，但是价格的承受能力可能正在逐渐调低。