杨红旭:供给侧改革之下 房地产去库存如何发力

近日，中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革。据中央财经领导小组办公室副主任杨伟民透露，近期着重要打好4个歼灭战：一是化解过剩产能;二是开展降低实体经济企业成本行动;三是化解房地产库存;四是防范化解金融风险。

　　近期决策层也在多个场合提及房地产高库存，多种信息表明，楼市去库存正成为当前中国经济的重要工作。那么在供给侧改革背景下，房地产去库存该如何发力?

　　关于去库存，杨伟民表示：化解房地产库存，促进房地产持续发展，不能片面理解为仅仅是为了当期经济增长，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户。但是促进农民工市民化，光靠户籍制度改革是不行的，还要深化住房制度改革，使他们形成在城镇买房、特别是租房的预期。

　　由此可知，接下来房地产政策或将分为两个层面：一是中长线改革;另一个层面是短线政策。

　　在中长线改革层面，主要依靠户籍制度改革和住房制度改革。

　　关于户籍制度改革，2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，进一步调整户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度，加快建设和共享国家人口基础信息库，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。可见，目标非常明确，就要让外来常住人口享有基本的公共服务。

　　国家统计局发布的2014年农民工监测调查报告显示，我国农民工总量27395万人，同比增长1.9%。其中，外出务工者16821万人，增长1.3%。值得关注的是，外出务工者在单位宿舍、工地工棚和生产经营场所居住的比例均比上年有缓慢的下降，而租赁住房和在务工地自购房的比例则小幅提高。在自购房农民工中，在小城镇购房的占49.1%，比上年提高2.7个百分点。

　　农民工自购房的比重虽略有增长，但仍然非常低，而且主要集中在小城镇。这反映出两点：一是农民工收入偏低，多数只能在小城镇购房;二是农民工在大中城市，享受不到市民化的公共服务，即便有一定的购房能力，也不愿扎根在大城市生活。

　　当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。因此，农民工自购房多在小城镇，可能与落户相对容易有关。

　　为了加速落户，相关部委很可能出台一些细化措施：比如健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制;在一定时期内维护进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权;加快建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行等。

　　而各地也将加快落实户籍改革政策，实际上一年多来，多地已进入新型户籍制度成型期，不少省份出台的户口迁移条件较为宽松，居住证制度已成为共识。

　　笔者认为，住房制度改革大局已定，核心是实行商品房和保障房供应双轨制，但也有值得细化之处。比如在金融方面，公积金制度应当改革，应建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化;针对外来务工人员，只要是常住人员且拥有居住证，就应根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障;完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。

　　而从短线政策来看，则需要四方面的措施：一是个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间;二是应取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松，继续降准降息;四是棚改拆迁补贴以货币为主，实物为辅。