谭浩俊：不能让个别楼市暖冬掩盖去库存严峻压力

11月房地产百城价格指数显示，2015年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/㎡（建面），环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。百城房价连续4个月环比、同比双涨。对此，相关分析认为，房地产市场“暖冬”可期。

必须承认，近一段时间以来，房地产市场确实出现了“暖冬”迹象。一线城市房价连续上涨，深圳更是成为此轮房价上涨的“领头羊”。不仅如此，二、三线城市也出现了连续上涨的现象。那么这是否意味着房地产市场的“暖冬”真的到来了呢？眼下出现的“暖冬”迹象，能否带动房地产市场的整体复苏？

显然，所谓的“暖冬”，只是在政策的强力刺激下出现的一种价格非内生性上涨。尤其在成交量方面，新增房源的成交状况仍好于存量，库存消化并没有数据所反映的那么美好。也就是说，“去库存”这个关键问题并没有在此轮房价上涨中得到明显解决。相反，房价上涨却再次激活了地方政府依赖“土地财政”的冲动，很多地方已经开始谋划明年的大拆大建计划了。

需要注意的是，对房地产业来说，面临的最重要也是最棘手的问题，仍然是“去库存”。尤其是三、四线城市，“去库存”的效果十分不理想，有的甚至“去”的没有“建”的多。

更重要的是，按照目前房地产市场的趋势以及居民的实际购买能力，这些城市在短期内的高库存情况是不可能有明显改观的。这也就是说，这些城市仍然需要在高库存下面对可能出现的各种风险和压力。

事实也是如此，随着库存时间越来越长、库存积压越来越多，很多开发商快要接近“资金链”断裂的极限。如果高库存现象没有改观，不排除部分开发商会出现“资金链”断裂的情况。

“去库存”不仅承担着宏观政策取向的责任，也承担着防止金融风险爆发的责任。一旦有开发商出现风险，按照开发企业互保联保的现状，就不可避免地引发区域性金融风险，这才是最令人担心的问题。

再回到近一段时间以来市场“暖冬”迹象的话题。如果“暖冬”只是表现在房价的持续上涨上，而没有落脚到“去库存”上，纵使政策的作用再大，“暖冬”也可能只是昙花一现，而不能持续发展。库存所留下的问题，才是目前房地产市场最重要、最紧迫的问题。只要“去库存”问题不解决好，或者没有明显效果，房地产市场就很难步入健康有序的轨道，也很难真正进入“暖冬”。

那么，如何才能有效地实现“去库存”的目标呢？从政策层面来看，能出的政策都已经到位，如住房信贷政策、公积金政策，以及地方政府出台的各种“土政策”。也就是说，指望政策层面再有更多的新消息，余地已不太大，况且市场也不适合再出台新的刺激政策了，否则，就可能会留下许多“后遗症”。房地产市场的“后遗症”，消化起来比一般行业难得多，负面作用与影响也大得多。

因此，“去库存”的任务还是要靠地方政府去完成。一方面，千万不要刚看到市场有复苏的迹象，就再度萌生“土地财政”的冲动，给“去库存”增加新的压力。相当一部分城市，已经完全没有接受新库存的能力。再增加库存，就是把经济送入风险的火堆。

另一方面，在依靠政策和开发商“去库存”的同时，政府也可以通过购买商品房作保障房、廉租房等手段，减轻库存压力，化解开发商“资金链”断裂风险。同时，还能真正解决中低收入人群的住房问题。

总之，对房地产市场不要只看到“暖冬”。所谓“暖冬”，只是在一线城市和主要的二线城市出现，三、四线城市的“去库存”压力依然十分巨大，并没有“暖冬”的迹象。政策对这些地方楼市的作用非常有限，如果政府不拿出更多的办法，这些城市将会面临更大的压力。