易宪容：警惕美联储加息对全球房地产市场的冲击

在房地产市场，无论是国内还是国外，市场的繁荣很大程度上都与住房按揭贷款有关，而其中利率的高低更是核心因素。

　　有了住房按揭贷款，就有了房地产市场发展的杠杆。原因很简单，如果没有住房按揭贷款，有多少人有能力一次性支付房款来购买住房？

　　住房按揭贷款最核心的问题是首付比例和利率。首付比例低，购房者的进入门槛就低，相应地就能够让更多的人进入房产市场。当然，在利率不变的前提下，首付比例低只是降低了进入者的门槛，只是把要支付的房款向后延迟，并没有降低购买住房的成本。但是按揭贷款的利率高低则不同，利率低则购买住房者的融资成本低。若两项叠加，购房者进入住房市场不仅门槛会降低，而且购买住房的负担也会全面减轻。

　　上述道理说来简单，但却是最近十年间全球不少地方住房市场过度发展与繁荣的关键因素。特别是在近几年，很多国家和地区会鼓励更多的居民涌入住房市场，从而把住房的价格推高再推高。

　　香港中文大学姚松炎教授最近的研究表明，无论是香港还是其他一些地方，房地产价格之所以能持续攀升，除了与土地供应和房地产消费有一定关系以外，更主要的是与实质负利率高度相关。

　　在实质负利率的情况下，房地产市场融资杠杆高、融资成本低，这就使得住房投资有利可图，或者说买房比租房更为划算。这必然鼓励更多的人购买住房，或是加大房产的投资力度。

　　姚松炎教授曾对“实质利率对香港楼市价格的变化”进行过多项回归分析，包括1997年亚洲金融危机期间香港房地产泡沫破灭。其结论证明，实质负利率对推升房地产价格起到重大的作用。在2008年全球金融危机期间，香港的实质利率再次进入负数区域，当地房地产市场的泡沫也被立即吹起。

　　全球大多数地方的情况也是如此，其中最明显当属加拿大的多伦多。在全球金融危机发生之前，当地房地产市场的价格增长较为平稳。但金融危机一来，随着加拿大央行将基准利率降到1%，加拿大的房地产市场不仅没有由于危机爆发而受到重大冲击，反而越来越繁荣，房价越来越高。通过分析可以发现，推高房价最核心的因素正是按揭贷款利率一而再、再而三地降低。

　　但是，美联储在本月加息的几率已经很大，如果加息成行，也就意味近十年来全球廉价资金的时代将要结束，首当其冲的当然就是各国和地区的住房按揭贷款利率。

　　如果美联储加息，全球多数国家和地区的住房按揭贷款利率会随之上升，这不仅会影响购房者的融资成本，也将全面减少住房投资者的利润。如果住房投资者已经敏感地觉察到了这一点，就可能会考虑退出市场。上述情况若出现，部分房地产市场的泡沫可能会在这一过程中破灭。

　　对于中国的购房者来说，因为中国金融市场仍然未完全开放，美联储加息不会对中国的货币政策产生直接的影响，但是它对人民币的汇率会产生一定的影响。最坏的情况是部分资金外流，这对于一些房地产投资、投机属性较高的城市来说，可能会加速其泡沫的破灭。

　　总之，利率是住房按揭贷款的核心，美联储一旦加息，将全面结束全球廉价资金时代，投资者务必要密切关注按揭贷款利率的变化。