任志强：取消限购不能完全解决库存问题

上市房企年底大考之际，营销人眼中的“主要看气质”变成“主要看业绩”。综合来看，截至12月8日，据中原地产监测，20家房企公布了今年前11个月的销售业绩，合计为8795.7亿元，其中，多家房企提前完成年度销售任务。

值得注意的是，记者注意到，在上述20家房企中，虽然多家开发商提前完成年度销售任务，但今年前11个月销售业绩实现30%以上同比增长幅度的房企仅约三成，除了房企年初制定销售目标较为谨慎外，库存量大难以消化仍旧是房地产企业业绩承压的重要因素。

“虽然各个城市不一样，但我们的库存迅速增长，2011年以来，增长幅度接近40%。”任志强近日在一次论坛上表示，大量库存集中在三、四线城市。“是不是取消限购就能解决库存问题，目前来看不能完全解决”。

20家房企销售额近8800亿元

记者注意到，在上述20家公布今年前11个月销售业绩的房企中，万科以2282亿元居首，刚刚上调业绩目标的恒大地产以1723.9亿元暂居第二，同样千亿元规模量级的碧桂园完成了1156.6亿元。

而在这三家千亿元量级的上市房企中，只有恒大地产同比增长率超过了30%，万科为20%，碧桂园为11.2%。

“大部分已经完成或接近完成了2015年销售目标，从同比数据来看，除了绿城、富力等少数企业外，基本上做到了同比10%以上增长。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，多家房企提前完成了年度销售任务。

其中，恒大近期将销售目标由1500亿元上调至1800亿元之后，前11个月销售额完成上调后目标的95.8%；旭辉控股发布11月业绩公告称，2015年集团总销售额达253.5亿元，已提前完成全年的250亿元目标；中骏置业控股有限公司公布11月业绩时称，本年度前11个月累计销售134.59亿元人民币，已基本完成全年135亿元销售目标。

对此，张大伟认为，虽然金九成色不足，但10月份、11月份住宅市场成交明显上涨，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬，特别是一、二线城市楼市总体上行。

鉴于此，重点房企今年销售业绩好于去年同期，但购地销售比却处于低位。张大伟预计，今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平，将比今年三季度有所增长。

商业库存仍难消化

值得注意的是，消化库存仍是难题，尤其商业项目的去化问题难以解决。

据中原监测的24个重点城市库存数据来看，多数城市的库存面积微降，部分城市的消化周期已经小有回落，这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头。按当前市场趋势，重点城市销售市场的活跃仍可维持。

但张大伟表示，从全国房地产市场看，一、二线城市市场升温，库存降低，但很多三、四线城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险，尤其商业地产库存压力依然非常大。

事实上，2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据国家统计局公布数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿㎡（建面），全国商品房销售面积10.99亿㎡（建面）。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿㎡（建面），全国商品房销售面积接近9.5亿㎡（建面）。

与2011年相比，库存剧增，销售面积增幅却被远远被甩在库存增幅后面。而截至11月底，我国商品房待售面积已升至约达6.9亿㎡（建面），再创历史新高。

任志强最近表示，中国现存6.8亿㎡（建面）库存，其中住宅面积约4.3亿㎡（建面），商业和写字楼面积约2.5亿㎡（建面）。“我们一年销售住宅面积约为10亿㎡（建面），与库存之比为1：0.4，但是商业和写字楼一年只销售2亿㎡（建面），与库存之比为1：1.2。可见，至少从现在来看，商业和写字楼的部分是存在一些问题的”。

值得注意的是，2011年限购等过度紧缩政策出台后，房地产市场出现了两种转变：2010年下半年至2011年，很多大中型开发商逃离被限购的一、二线城市，向三、四线城市进军，导致这些城市供应量剧增；紧缩性政策连续出台后，2011年下半年，全国楼市趋于降温，其后三、四线城市吸纳外来人口能力较弱，市场饱和，而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。

尤其一些三、四线城市的商业和写字楼项目，消化速度非常缓慢。有消息人士曾向记者透露，某项目原本规划为商业项目，开发商已经按此规划建设，但非常难卖，相关部门甚至欲主动调整项目规划变为住宅，以提高去库存速度。

或许，正如任志强直言，“是不是取消了限制措施就能解决库存问题，目前来看，不能完全解决”。