刘磊：一线房价涨，楼市风险反而更大？

2015年年底一线城市的新建住宅价格一路上涨。舆论也借机大肆宣传，认为楼市在利好政策的带动下，回暖在即、70个大中城市房价甚至全面复苏。但实际情况可能事与愿违，近日社科院公布的报告显示，国内待售商品房数量已经高到了一个危险的地步。

通常大家的理解是，能在市场萧条中“一枝独秀”，那势必会“星星智慧可以燎原”；然而，市场并非会按照普通大众预期的方向发展。楼市分化已经成了定局，那么是否想过为什么会发生分化？二三四线购买力无法支撑需求，导致市场面是供大于求的，是不景气的；于是资金逃离了这些城市而介入抗跌性强的一线城市——这恰恰说明，资本在二三四线城市已经是一木难支，不得不涌入一线城市抱团取暖；而这样做会使购买力本来就不足的二三四线城市“雪上加霜”。资本的过度涌入所谓“大城市”，而一旦发生釜底抽薪的危机和风险（如大量资本逃离），可能造成价格的崩塌和瓦解；换句话说，资本的过度集中和分布不均衡，恰恰说明市场的不理性，不确定的风险发生机率反而大大增加。

房价即使坚挺财富也将缩水

投资房地产，无非就是为了使财富保值增值。过去十年，财富的“膨胀”实质上是因为广义货币M2的不断增长——通货膨胀的速度超过国人可支配性收入增长的速度。

M2与GDP的历史数据

当有人说：爱情是经不起时间考验的，很多人都会俯首赞同；但其实，人们所看重的金钱更是经不起时间的消磨，更会随时间的推移而销蚀殆尽。也就是说，即使房价上涨，财富也很可能是缩水的。穷困的人采取省钱，存钱策略企图挽留住财富，节衣缩食提前还清房贷。误以为拥有了房子就是获得了财富；富裕的人为已经拥有和赚得的房产财富而沾沾自喜。殊不知，国内的房产由于库存甩不掉，空置率高，租金回报率根本无法平衡贷款利率的支出，于是看似巨额的财富只是“账面财富”。

通缩预期，现金为王

2015年以来，CPI和PPI数据一直徘徊在2%以下，更多未来预期变成通缩周期；通缩周期下现金为王！通胀周期中才需要更多的持有资产和良性债务，因为，读懂这个周期规律的卖家开始借助松绑限购和限贷、及利率政策的背景下拼命出售房屋呢，难道要让刚刚参加工作的，没有太多资金储备的年轻人成为接盘高房价的牺牲品不成？按照《富爸爸 穷爸爸》罗伯特·清崎的现金流理论，买入的房子不是资产，而是负债。这种情况下盲目跟风买房，造成可支配收入减少，生活更加贫穷，幸福指数反而更低，空有房子又怎样？一旦价格下跌即可沦为“负”人！

抵御风险，配置资产多元化很重要

人民币加入SDR、美联储升息、阿根廷货币竟然一度贬值超过41%、35天存款利率38%都无法留住本地存款……一系列的全球经济的变动，导致未来人民币贬值风险徒增。同样一套一线城市的房价增长5%，然而人民币贬值6%-8%，试问在购买能力降低情况下的房价增长的意义有多大呢？

在全球市场和经济一体化的背景下，没有那个国家可以独善其身，明哲保身。在目前现实生活中，货币对内贬值造成绝对购买力的降低，侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基，特别是资产配比中，大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置所拥有的金融资产，平衡投资风险。

因此，大到国家都在重新配置不同的外汇储备——从单一美元转化为日元、澳元、黄金的多元化策略；对于人民币的外贬而言，更多的应对措施在于人民币相对美元采取更加灵活的汇率政策。只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台，才有机会在人民币对内贬值、对外也贬值的境遇下规避风险和赢得最有利位置。

总结一下吧，国人对一线城市价格的盲目热衷，恰恰是房地产市场化十五年上涨所带来的短期的、单一周期的经验积累；然而，当市场供求关系发生变化，当房地产市场逐步规范之后，这样的经验就可能变成“错误的认识”了，而房价终将被市场的真实需求所决定，再不是某些炒房客和发展商将购房者和投资者财富玩弄于股掌之间的“筹码”。提升市场风险意识，多元化配置资产，不应该仅仅将目光锁定在所谓一线城市中，及单纯的价格涨跌上；放下房价涨跌的束缚，寻找更加优化的资产配置方案才是当下高净值人群与财富拥有者最应该思考的。