张宏伟：再降准对楼市的五大影响

央行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

本次降准预测释放流动性7000亿左右，降准对于楼市的影响如下：

【降准对楼市的影响之一】经济数据不景气，股市又大跌，央行降准0.5个百分点注入市场流动性，救经济救股市，更救房地产！

央行此次大幅降准0.5个百分点，加上此前六次降息，至此，本轮央行已经有六次降息六次全面降准，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，金融机构可以动用的资金规模受到存准率的限制。尤其是当前，由于贷款额度限制及去年部分银行超额完成贷款目标，这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，此外，救市政策如面契税、营业税、降首付等降低入市门槛，刺激需求积极入市，需要大量信贷支持，但是，对于部分银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。降准或许是各大银行在降低首套房首付、二套房首付之后急需的政策之一。

降准0.5个百分点之后，大型金融机构的存款准备金率将降至16.5%，中小金融机构将降至13%，银行可动用的资金明显增多，加上此前降息导致的贷款利率进一步降低，此时，对于银行来讲，增加了扩大房贷规模的可行性，后续首套房、改善型需求后续持续释放得到保障，楼市去库存的措施政策也会得以保证。

因此，从上述分析来看，尽管降准直接想救得是宏观经济，想救的是持续下跌的股市，但客观上更加救了房地产，使当前一线城市、部分二线城市已经火热的基础上更加火上浇油。

【降准对楼市的影响之二】政府的“救市”星星之火导致一线城市及部分二线城市房价继续上涨。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次央行降准后，预计将释放7000亿的市场流动性，此外，加上此前降息，本轮央行累计已经有六次降息六次全面降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，春节之后一线城市、部分二线城市的抢房潮也会持续，楼市接下来3-6个月尤其是3月“小阳春”的成交量势必会短期反弹，价格有可能会在继续坚挺甚至上涨，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来买涨不买跌的行情会持续，市场回暖的速度将超出政策预期，政府的“救市”星星之火导致楼市成交量相比春节前后出现会暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。

【降准对楼市的影响之三】六次降息六次全面降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在六次降息六次全面降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至上半年再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价将稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、郑州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

【降准对楼市的影响之四：对楼市趋势的判断】降准等救市政策推迟市场调整期的到来，本轮需求透支将导致热点城市在2017年进入调整期

同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息、降首套首付、免契税等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。从当前一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看，其实主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。

换一句话来讲，2015年“330新政”以来，大中城市（一线城市、部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从市场发展趋势来看，笔者认为，如果没有财政部等部委的免契税、降首付的新政，如果没有本次央行降准0.5个百分点，如果没有各个地方政府继续出手“救市”，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期。但是，上述免契税、降首套首付、降准等“救市”政策在春节之后频频发出，笔者认为，“救市”政策的频发将进一步透支楼市需求，也将推迟市场调整期的到来，预计本轮需求透支将导致热点城市在2017年进入调整期。

也就是说，楼市“救市”政策、央行降准的宽松货币政策将导致楼市需求在2016年上半年期、甚至下半年再度大量透支，楼市在今年上半年疯狂后下半年将是本轮楼市的最后挣扎期，从时间的角度来看，2016年下半年将是本轮楼市的调整的分界点，2017年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来至今的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

此外，从历史经验来看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年楼市火热之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从2015-2016年楼市表现来看，去年下半年至今楼市火热持续，那么，这也就意味着2016年楼市下半年最晚2017年楼市将陷入大萧条的调整期。

【降准对楼市的影响之五：房企策略】把控好六次降息六次全面降准之后的跑量去库存的“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好六次降息六次全面降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。