朱大鸣：差别化政策是未来地产调控可选项

最近，不少城市的房价出现同比20%的上涨，成交量也出现放量的趋势。与此同时，由于银行间拆借导致的所谓钱荒也给中国经济蒙上阴影，此前股市下挫至1858点附近，很多人认为钱荒必然导致房地产市场调整。

就房地产市场来说，唱衰派戏剧性地出现分化。楼市“空头”代表人物牛刀（微博）认为，受钱荒影响，中国房价泡沫这次一定会破灭，他认为房价最少要跌去80%。

另一个多年唱空楼市的代表人物谢国忠突然翻多，他认为，明年初地方政府的财政压力将影响到中央政府，中央政府将会释放相关房地产市场的利好信号，因此带动房价回暖。

那么，未来的房地产市场会如牛刀所预言的那样暴跌80%，还是会如谢国忠所预言的房价将会出现反弹行情呢？

笔者认为，未来房地产市场走势，关键看政策层面如何变化。也就是说，政府是偏好保增长，还是调结构。就当前的经济形势来看，经济增长速度事实上已经下滑，前段时间股市跌至4年低点就是一个显著的表征，更重要的是，全球央行被迫收缩流动性，很可能会因此诱发金融危机。

对中国经济而言，显然处于一个两难的局面：如果继续释放流动性，短期可能会缓解金融危机爆发的可能性以及阻止经济继续下滑，促进房地产市场继续火爆，但从长期来看，这将丧失调整经济结构的良机，同时可能会引发难以控制的通货膨胀，从而不利于经济增长和社会稳定。如果政府选择继续刺激经济增长的政策，未来房地产市场继续稳中有涨的态势会继续保持下去；如果决策层偏好调结构，控制流动性，那么，未来房地产市场资金面压力可能就会增加，市场调整也很正常。但这种调整不至于发生崩盘的局面。

防范金融风险，需要从三个层面入手：首先是要防范地方债务出现危机。上半年楼市的回暖，各地土地财政获大丰收，可以说是减缓了这种冲击力，也打击了境外唱空中国债务危机的势头。其次是要防范影子银行风险，金融“国十条”出台的一个重要目的，就是防范影子银行爆发大面积的危机，可能冲击金融系统的风险。其三是防止房地产过度融资从而绑架整个银行系统。

从现实的政策层面来看，决策层对于房地产支持经济增长这一方面还是肯定的，对于局部地区房地产市场过热可能引发金融危机也是很警惕的。国务院办公厅在7月5日公布的 《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》提出，要积极满足居民家庭首套自住购房等信贷需求，认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策。这是一个非常明显的信号，即决策层要保护房地产市场中的刚性需求，限制投机性需求。

就目前楼市状态来看，地区分化十分严重，一线城市和不少重点城市房地产市场处于燥热的状态，而也有不少城市像鄂尔多斯、温州等城市，出现楼市局部崩溃的局面，而且鬼城的出现数量也在增加。

房地产市场将走向火炉还是跌落寒窟，关键是看决策层更加偏好哪一种应对危机的手段，这些都存在巨大的不确定性。短期内新一届政府也许对GDP增长的要求不会像以往那样一味追求数字而不顾发展中产生的其他后果。笔者认为，决策层可能会采取差别化的房地产调控政策，来调控日趋复杂化的房地产市场。