易宪容：政府救楼市让投资者警惕

随着国内经济增长下行的压力增加，住房市场的销售急剧下降及库存快速增加，及不少城市房价些许下跌，政府救楼市的政策出台了一波又一波。先是各地方政府全面取消各种限购限贷政策，接着央行出台房贷新政，全面放松住房公积金个人贷款业务条件。

　　这一波波政府救楼市政策，表面上是为支持居民的住房消费，提高居民住房消费能力，但实际上是为托住正在下沉的国内楼市，让上涨了十几年的房价顶在天花板上不下来，让地方政府的融资平台风险及国内银行住房贷款风险不暴露，去除各地严重过剩的住房库存，让国内的GDP增长回到快车道。

　　在目前的高房价下，85%以上的住房消费者无能力进入住房市场。而最近救市政策的核心，无论是房贷新政还是公积金贷款政策放开，就得把居民的住房消费泛化，即只有还清了银行贷款，或没有银行贷款，无论是持有多少住房，目前再进入市场购买住房，都可算作是住房消费，都可享受各种购买住房的优惠政策。

　　最近救市政策就是鼓励持有一套以上的居民可能利用银行的住房信贷优惠政策进入市场，又没有有效的住房税收政策进行事中及事后的限制，那么这些购买住房者除了是投机投资之外，还能是什么？

　　既然为了去除住房市场严重过剩的库存，政府不顾后果地推出一波波的救市政策，既然救市场政策的核心是让更多的住房投机投资涌入住房市场，那么这个市场面临的问题与风险肯定会越来越大，这些政策在短期内或许对去除住房库存化会有一些作用，但中长期来看，只能让国内住房市场的问题与风险增加，房地产泡沫越来越大。

　　更为重要的是，政府推出的这些救市政策貌似会如2008年131号文件出台那样，让国内房地产市场出现一个惊天大逆转，但实际上当前的国内房地产市场形势及国内金融市场条件发生了巨大变化。房地产市场价格越来越高，有能力进入的住房消费者越来越少。房地产市场泡沫越来越大，投资者进入的风险越来越高。加上投资者风险意识增强，政府救市政策要想达到其效果肯定不如当年。

　　同时，由于金融市场条件变化，央行出台的房贷新政对优惠政策是有下限规定，但是这些下限规定要让商业银行来落实与实行根本就不可能。这些救市政策是可鼓励持有住房者利用信贷优惠政策进入市场投资，但银行对优惠政策的自主决定权不可能如2008年那样照搬落实。在这种情况下，房贷新政及公积金优惠政策都会大打折扣。

　　总之，政府推出一波波的救市政策，只能让投资者对国内楼市的风险更加警惕。再加上救市政策激烈的利益博弈，当前购买住房者进入期望获得更好的信贷优惠并非易事。这些都会让政府的救市政策大打折扣。至于这些救市政策的效果如何，还得观察。(作者是中国社会科学院金融研究所研究员)